مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه همان مفهومی است که در بین مردم به قولنامه شناخته شده است،که بندها و مفاد قرار دادها اهمیت بسیار دارد و لذا قبل از انجام هر کار لازم است که مطالعه شود.
فرق بین مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟
میان مبایعه نامه و قولنامه تفاوت زیادی وجود ندارد ولی با فهمیدن چند موضوع میتوان آنها را از یکدیگر تفکیک نمود.
در مبایعه‌نامه شرایطی مانند زمان تحویل کالا، مکان تحویل کالا و نحوه پرداخت توافق می‌شود و گاهی پیش پرداخت نیز پرداخت می‌گردد ولی در قولنامه یکی از طرفین قرارداد شرطی را لحاظ می‌کنند که ممکن است در آینده رخ دهد. برای مثال فروشنده قول میدهد که به شما فرصت دهد تا مبلغ اولیه را در زمان مقرر پرداخت نماید و در این مدت زمان، مال را به شخص دیگری نفروشد.
همانطور که از مطالب فوق متوجه شدیم مفهوم قولنامه بر پایه تعهد و قول می باشد ولی مبایعه نامه به منظور قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش منعقد شده است.
از اصلی ترین تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در این است که قولنامه وعده قرارداد است و همانند یک پیش قرارداد عمل خواهد کرد ولی مبایعه نامه تعهدی قطعی است و از قرارداد اصلی محسوب می‌شوند.
مبایعه نامه چون یک تعهد اصلی تلقی می‌گردد به محض انعقاد آن انتقال مالکیت صورت می‌گیرد ولی در قولنامه انتقال مالکیت رخ نخواهد داد و فقط طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که اقدامات لازم جهت انعقاد معامله را در آینده انجام دهند. به عبارتی دیگر در قولنامه به محض تنظیم قرارداد وجهی به فروشنده نباید داده شود چراکه با این تعهدنامه از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن مبلغ اولیه، مال را به شخص دیگری نفروشید. بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نمی‌باشد.
در مبایعه نامه باید چه نکاتی را درنظر بگیریم؟
در مبایعه نامه باید نکات مهم را در نظر بگیریم از جمله موقعیت واقعی ملک را با سند مالکیت تطابق دهید که دچار مشکلات نشوید، و توجه داشته باشید که قولنامه بر اساس اصل سند تنظیم شده باشد. همچنین که بررسی شود ملک در حال معامله در رهن بانک نباشد و بهتر است قرار داد در حضور طرفین نوشته و خوانده شود.
مبایعه نامه بین چه کسانی تنظیم می‌شود؟
مبایعه نامه در صورت خرید و فروش مال و اموال بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌گردد.
مبایعه نامه بیشتر برای چه اموری استفاده می‌شود؟
مبایعه نامه بیشتر برای املاک مورد استفاده قرار می گیرد،اما امکان آن که مال جز املاک باشد،نیز وجود دارد.
در مواردی برای خرید و فروش ملک،گاهی پیش می آید که پول کافی فراهم نباشد یا به کارهای دارایی نشده باشد که در این حالت قرار دادی بین آن ها تنظیم می شود که به آن مبایعه نامه گفته می شود.
چه نکات حقوقی در خصوص مبایعه نامه وجود دارد؟
۱. در صورتی که با جمعی از خریداران رو به رو شدیم، مبایعه نامه باید به امضای کلیه خریداران برسد و سهم هرکدام مشخص شود.
۲. اگر در جلسه، وکیلِ خریدار حضور داشته باشد و آن خرید با وکالت انجام شود، باید اصالت وکالتنامه، هویت وکیل و اصیل بررسی شود و از وکالتنامه رونوشت گرفته شود.
۳. فروشنده قادر به استفاده از حق حبس می‌باشد؛ یعنی با توجه به شرایط مندرج در قرارداد تا زمانی که مبلغ معامله پرداخت نشده باشد می‌تواند مال را تحویل ندهد.
مبایعه نامه با سند رسمی چه تفاوتی دارد؟
این نوع سند عادی با سند رسمی دارای تفاوت های بسیاری است، سند رسمی،سندی است که در دفتر خانه ی اسناد و املاک رسمی تنظیم می شود،در حالی که سند عادی،سندی است که بین دو طرف،تنظیم گردیده است.
در این نوع موارد،نگرانی شخص فروشنده بسیار است، چون این سوال برایشان پیش می آید که آیا کل ثمن خود را از خریدار دریافت خواهد کرد؟
آیا برای تنظیم مبایعه نامه میتوان به صورت قانونی اقدام کرد؟
در تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه می‌بایست به شیوه کاملا قانونی عمل نمود چراکه اگر قرارداد ایجاد شده میان طرفین، با قوانین و مقررات کشوری در تضاد باشد، در زمان تنظیم سند رسمی ملک به مشکل می‌خورد.
خریدار در قبال فروشنده چه وظایفی دارد؟
حال خریدار موظف است قبل از تاریخ عقد نامه حداقل،یک سوم ثمن را به فروشنده بپردازد.
اگر فروشنده در مقابل مال خود چک دریافت کند باید به چه نکاتی توجه کند؟
اگر فروشنده در مقابل مال خود،چک هایی را دریافت کند بسیار باید دقت داشته باشد که قبل از امضای مدارک در دفتر خانه،باقی ثمن خود را دریافت کند تا بعدها مشکلاتی از قبیل بد قولی از سمت خریدار،ظاهر نشود.
حتی می توان در قولنامه قید کرد که اگر هر کدام از چک ها،برگشت شد فروشنده می تواند حق فسخ معامله خود را داشته باشد.
خریدار در چه صورت می‌تواند معامله را فسخ کند؟
تعهداتی که در قولنامه صورت می گیرد در قانون می توان طرف مقابل را به انجام تعهدات اجبار کرد.
گاهی در خرید و فروش ملک، خریدار متوجه عیب آن می شود که با استفاده از خیار عیب،می تواند معامله را فسخ کند. فسخ مبایعه نامه به وسیله حکم قانون یا توافق طرفين ایجاد می‌شود.
آیا فسخ قرارداد از طرف فروشنده نیازمند شرایطی است؟
شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده، به کیفیت تنظیم و نحوه نوشتن متن قرارداد های خرید ملک بستگی دارد.
بعد از احراز وجود حق فسخ بر اساس ماده یا مواد قانونی مربوط به حق فسخ فروشنده و در فرض عدم قبول فسخ قرارداد از ناحیه خریدار، تنظیم و ارسال اظهارنامه اولین اقدام حقوقی است. در خصوص این موضوع و تمامی اقدامات حقوقی ازجمله ملکی، نحوه نوشتن و تنظیم متن مبایعه نامه، طرح صحیح و اصولی دعوی فسخ در دادگاه های حقوقی، مستلزم مشورت گرفتن با وکلای با تجربه در زمینه های ملکی، امری ضروری و واجب است.
آیا فسخ مبایعه نامه بر اساس توافق طرفین امکان پذیر است؟
طرفین قرارداد می‌توانند با ایجاد توافق ضمن عقد یا در خارج از عقد برای طرفین معامله و یا حتی شخص ثالت، حق فسخ در نظر بگیرند.
برای نمونه: طی معامله ملکی، قید شود که هر کدام از طرفین معامله به مدت سه ماه حق فسخ آن را دارند.
آیا قولنامه بعد از فوت فروشنده نیز اعتبار دارد؟
در مواردی که قولنامه تنظیم شده است،اما فروشنده یک ماه قبل از تنظیم سند در محضر فوت کند، قولنامه معتبر می باشد و ورقه متوفی باید به تعهدات،عمل نمایند.
چرا مبایعه نامه به هنگام شریک شدن با کسی دیگر به هنگام خرید ملک یا زمین مهم است؟
در شرایطی یک فرد با شخص دیگری به طور شراکت بخواهند زمین یا خانه ای را خریداری کند بهتر است از مبایعه نامه استفاده شود،به دلیل این که میزان مالکیت شما مشخص می شود.
برای خرید خانه ای که مشاع است چه نکاتی حائز اهمیت است؟
اگر قصد خرید یک ملک را دارید که مال مورد نظر بین دو یا چند نفر مشاع باشد،و یکی از بین آنان بخواهد معامله کند، از قبل مطمئن شوید که آن شخص دارای وکالت رسمی از شرکای خود می باشد. یا اگر یک شخص بخواهد به نمایندگی از بقیه افراد، مبایعه نامه را امضا کند حتما جویا شوید که نمایندگی او قانونی است.
خیار در اصطلاح حقوقی به چه معناست؟
قانون برای جلوگیری از ضرر و زیانی که ممکن است طرفین طی قرارداد ببینند، مستقيم وارد عمل می‌شود و به خریدار یا فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را میدهد. به این حق برهم زدن معامله 《خیار》 گفته می‌شود.
فروش مال غیر چیست؟
زمانی فروش مال غیر رخ میدهد که شخصی بدون داشتن مالکیت چیزی و بدون اجازه مالک حقیقی‌اش، آن را به فروش برساند.
نحوه ابطال فروش مال غیر با مبایعه نامه چگونه است؟
رد کردن معامله و باطل کردن آن در معامله (مال غیر) به هر شکلی ممکن است. برای نمونه میتوان برای تنفیذ یا رد، تلفن کرد یا حتی برای طرف مقابل پیامک فرستاد. اما راهی قانونی و رسمی وجود دارد؛ ارسال اظهارنامه که به وسیله آن رد معامله را به طرف معامله اطلاع میدهد.