بهترین وکیل ملک ورثه ای تهران کیست؟
یکی از مسائل دشوار در حقوق، موضوع ملک ورثه ای هست. چرا که در این مبحث قوانین زیادی وجود دارد که بهترین وکیل ملک ورثه ای تهران باید به تمام آنها اشراف داشته باشد. برای مثال قوانین معاملات ملکی، حق الشفعه، فروش مال غیر، قوانین مربوط به مزائده و.. همچنین همکاری نکردن بقیه وراث از دیگر موضوعاتیست که ممکن است پیش آید و بهترین وکیل ملک ورثه ای تهران باید مشکلات که پیش می‌آید و راهکارهای آن ها را بداند.
ملک ورثه ای چیست؟
هرگاه مالک ملکی فوت کند، و سپس آن ملک به ورثه منتقل گردد آن را ملک ورثه ای می‌نامند.
چه زمانی ملک موروثی به مالکیت مشاعی در می آید؟
زمانی که وراث بیش از یک نفر باشند، ملک مورثی به مالکیت مشاعی آنان در می‌آید.
اموال مالک ملکی که فوت میکند به چه کسی انتقال پیدا میکند؟
هنگامی که مالک ملکی فوت کند، تمامی اموال به ورثه انتقال می‌یابد. مگر در شرایطی که وصیت نامه ای رسمی موجود باشد.
اقدامات مهم برای خریدن ملک ورثه ای چیست؟
اولین اقدام جهت خریداری ملک ورثه ای احراز مالکیت ورثه می‌باشد. اگر ملک موردنظر جزو املاک مورثی باشد، می‌بایست سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت کرده است. از مهم ترین و اساسی ترین مدارک جهت احراز مالکیت ورثه،گواهی انحصار وراثت می‌باشد.
گواهی انحصار وراثت چیست؟
گواهی انحصار وراثت در شورای حل اختلاف صادر می‌گردد و در آن اسامی ورثه و میزان سهم الارث هر یک ذکر شده است. به منظور بررسی وجود ورثه دیگر، و یا جلوگیری از مشکلات احتمالی، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، از اداره ثبت احوال استعلام می‌گیرند و یا شناسنامه متوفی را رویت می‌نمایند.
در چه شرایطی خریدار می‌تواند سایر وراث را ملزم به فروش ملک نماید؟
در مواقعی که تعدد وراث وجود دارد، در هنگام معامله و تنظیم مبایعه نامه تمامی ورثه و یا وکیل آنها حضور می‌یابند و ذیل معامله یا مبایعه نامه را امضا می‌کنند. گاهی شرایطی به وجود می‌آید که تعدادی از وراث می‌خواهند سهم الارث خویش را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنها مبایعه نامه را امضا نکرده اند و حاضر به فروش ملک نیستند. در چنین شرایطی خریدار تنها از طریق دادگاه می‌تواند سایر وراث را ملزم به فروش ملک نماید، چرا که تنها وراثی که ذیل مبایعه نامه را امضا کرده اند، در خصوص سهم خودشان حق فروش دارند.
اگر یکی از وراث صغیر یا محجور باشند چه شرایطی را بوجود می‌آورد؟
اگر در میان وراث اشخاصی کمتر از ۱۵ سال وجود داشته باشند، مطابق قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خویش ممنوع خواهند بود و حق معامله آنها به دست ولی یا قیم آنان می‌باشد.
هنگامی که میان وراث شخصی صغیر یا محجور وجود داشته باشد که برای ایشان قیمی تعیین شده است، فرد قیم رأسا به فروش اموال غیر منقول صغیر مجاز نمی‌باشد و می‌بایست ابتدا قصد خویش را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه قضائیه اعلام نماید و سپس دادستان با بررسی صلاحیت صغیر در زمان احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد. درواقع خریدار باید از شخصی که مدعی قیومیت می‌باشد علاوه بر قیم نامه، مجوز دادگاه سرپرسی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را مطالبه نماید.
وصیت نامه عادی چیست؟
یکی دیگر از مشکلات خرید ملک ورثه ای وجود وصیت نامه عادی می‌باشد. در قانون ایران اشخاص می‌توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند.
برای فروش ملک ورثه ای چه مدارکی لازم است؟
یکی از پرتکرار ترین سوالاتی که از وکیل ملکی تهران در خصوص خرید و فروش ملک ورثه ای پرسیده می‌شود، مدارک مورد نیاز خرید و فروش ملک ورثه ای می‌باشد. هرگاه ورثه در خصوص فروش ملک اختلافی نداشته باشند، می‌توانند جهت فروش آن اقدام نمایند. به منظور انجام این کار جدا از مدارکی که برای تنظیم سند رسمی مورد احتیاج می‌باشد، به گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز احتیاج دارند.
گواهی انحصار وراثت باید دارای چه نکاتی باشد؟
یکی از نکات حائز اهمیت در گواهی انحصار وراثت، برابر اصل شده آن به دست شورای حل اختلاف می‌باشد که می‌بایست ارزش قید شده در گواهی، بالغ بر سه میلیون تومان ذکر شود. در غیر این صورت انتقال ملک به استناد گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان امکان پذیر نمی‌باشد.
اگر یکی از وراث در خارج از کشور باشند چه شرایطی را به وجود می آورد؟
گاهی وراث در خارج از کشور هستند و یا در شهر دیگری سکونت دارند، در همچنین شرایطی، می‌توانند از وکیل جهت پیشبرد مراحل فوق بهره‌مند شوند. به هنگام معامله حتما باید به رسمی بودن وکالت نامه دقت شود بنابراین بیان شفاهی جهت معرفی وکیل اعتبار قانونی ندارد. به منظور رسمی شدن وکالت نامه باید در دفاتر اسناد رسمی یا کنسولگری برای افراد خارج از کشور تنظیم گردد. یکی از نکات حائز اهمیت این می‌باشد که حدود اختیارات وکیل، مورد بررسی قرار می‌گیرد که آیا وکیل اجازه فروش ملک را دارد یه خیر.
مزایده چیست؟
مزایده به معنای فروش حراج چیزی به بالاترین قیمت پیشنهادی می‌باشد.
چه زمانی ملک ورثه ای به مزایده گذاشته می‌شود؟
زمانی ملک ورثه ای به مزایده گذاشته می‌شود که میان وراث اختلاف وجود داشته باشد و دادگاه به منظور رفع اختلافات ملک را به مزایده می‌گذارد تا با مبلغ به دست آمده سهم الارث هر یک از ورثه معین شود.
برای مزایده ملک ورثه ای چه اقداماتی باید صورت بگیرد؟
قبل از پرداختن به مزایده ملک می‌بایست توسط کارشناس دادگستری بررسی شود و کارشناس مبلغ حداقلی را تعیین نماید تا ملک ورثه ای مورد نظر، طبق مزایده به فروش برسد.
معاملات ملکی را چگونه استعلام کنیم؟
مدتیست که سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور iranamlaak.ir راه اندازی شده. این سامانه برای سازماندهی امور مربوط به معاملاتی که در دفاتر مشاور املاک طراحی شده، روی کار آمده است. مشاورین املاک، ملزم به ثبت قرارداد های صورت گرفته در این سامانه بوده و افرادی که قصد انعقاد قرارداد ملکی را دارند، می توانند به کمک سایت ایران املاک اقدام به استعلام ملک مورد نظر خود نمایند.
